[太玄九珠]旭辉“逆周期”拿地土储充分 债务结构优化

时间:2019-08-13 星期二 作者:热点新闻 热度:99℃

美国麻省大学

本报记者刘会玲见习记者许伟

8月13日,企业旭辉控股(00884.HK)发布了2019年半。半年报显示,2019年上半年旭辉实现销售收入约为200.63亿元,同比增长约8.9%;实现净利润约为44.13亿元,同比增幅约5.65%。

与此同时,旭辉宣布,中期派息每股10港分(中报显示约8.93元),同比增长43%。据悉,这是旭辉连续第5年派发中期派息。上市近7年来,每股已累计派息1.16港元,相当于IPO价格1.33港元的87%。

回款率高结构优化

从收入端看,2019年上半年,旭辉继续保持稳健高速的增长态势,合约销售达884.4亿元,同比增长34%,6月单月销售达223.4亿元,创月度销售历史新高。

2019年上半年,旭辉签约销售回款率高达95%,较2018年上升8个百分点。同时,数据显示,上半年合约销售中,90%来自一二线及准二线、强三线城市。得益于一二线城市和都市圈的精准布局,旭辉今年上半年销售均价同比增长14%达17400元每平米,而浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。

最新的数据显示,今年1-7月,旭辉合约销售1030亿元,已完成全年1900亿销售目标的54%。

从利润端看,上半年,旭辉实现毛利率29.6%,同比增长6个百分点,调整后毛利率34.5%,维持稳定;核心净利润率达14.3%,同比增长1个百分点,净资产收益率(ROE)也继续维持在22.5%的高位。旭辉上半年实现核心净利润28.7亿元,同比增长17.3%。过去三年,核心净利润的复合增长率更达36%,增速稳定。

从资产负债端看,截至2019年6月底,旭辉的净负债率69.5%,加权平均融资成本5.9%,均属于同业较低水平。同时,现金存量为543亿元,较2018年底增加22%至一年内到期短债占比18%,现金短债比为3.3,债务结构较好。此外,旭辉上半年共提前主动赎回4亿境外优先票据,外币负债比例下降至39%。

“逆周期”拿地土储充分

单调的数据背后,暗含的是旭辉的经营布局。

遵循“逆周期”的拿地策略,旭辉从去年四季度到今年一季度,接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。而一二级联动能力的提升,也让旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。

数据显示,旭辉1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。今年1-7月,旭辉合计新增土储878万平米,平均土地成本为4967元每平米,房地比良好。1-7月新增土储中,有88%来自一二线及准二线城市,且旭辉的拿地金额权益比上升至74%,未来有望带动销售权益占比提升。

截至7月底,旭辉总土地储备6300万平米,总货值9800亿元,累积了充裕的土储资源,旭辉持续强化在一二线城市及核心都市圈的布局,总土储中一二线及准二线占比仍接近九成。

房产员严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从这两年旭辉发展来看,而内部管理总体稳健实际执行力也很强。多元化补仓说明土地储备到位,对于当前此类地产企业来说,类似的模式也说明更加关注消费市场需求,才有较好的产品定位和经营定位。

不过,中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示,“没有房地产企业可以做到逆周期性拿地”。

在严跃进看来,旭辉的此类战略,可以理解为是一种控制成本的拿地策略。在当前房地产市场降温的背景下,也可以理解为是一种“逆势”操盘的策略。实际上在资金充裕的情况下,当前的战略扩张性价比很高,也很容易做大业绩,也更能强化市场竞争力和助推市场份额的提升。

旭辉董事长林中在沟通会上表示,“房地产行业在未来作为经济的稳压器,发展将更加平稳,不会大起大落,行业同时也进入一个精细化的时代和品牌竞争时代。”

林中认为,从短期市场展望来看,今年下半年政策仍将以稳为主,稳地价、稳房价、稳预期,降杠杆、控总量是全年主旋律。市场平稳,不会大大起大落,但是各类城市表现将会分化,未来更多将由城市周期主导。市场目前的需求,则以刚需、改善自住需求为主。

林中介绍,旭辉下半年将坚持一贯稳健均衡策略,未来实施聚焦深耕战略,以销定产,降低库存、提高去化、加快回款、加快现金周转,“高筑墙、广积粮”。

(编辑上官梦露)